La San Silvestre Vallecana del mercado de la vivienda

La ya famosa San Silvestre Vallecana que se celebra cada 31 de diciembre y que se viene realizando desde hace cinco décadas discurre a lo largo de 10 kilómetros, desde el Estadio Santiago Bernabéu, en pleno Chamartín, hasta el barrio de Vallecas. Un extenso recorrido que atraviesa buena parte de la ciudad, con sus distintas realidades inmobiliarias.

Por primera vez, y sirviéndonos del BigData, vamos a realizar un análisis inmobiliario a lo largo de todo el trayecto de una de las carreras de San Silvestre más populares del mundo.

El recorrido

La carrera comienza en la Plaza de los Sagrados Corazones y sigue el siguiente itinerario:

c/ Concha Espina – c/ Serrano – Pza. de la Independencia – c/ Alcalá – Paseo del Prado – Pza. del Emperador Carlos V – Avda. Ciudad de Barcelona – Avda. de la Albufera – c/ Martínez Álvarez-Martínez de la Riva -C/ Candilejas.

Mediante el microanálisis de diferentes perfiles de calles por donde transcurre la carrera iremos ofreciendo comparativas sobre valoraciones (€/m2) en alquiler y venta, sobre indicadores de rentabilidad en alquiler y sobre el esfuerzo de compra en años de alquiler (PER).

Análisis inmobiliario por tramos

A través de técnicas de Big Data visualizamos cuatro ejes del recorrido que consideramos interesantes para el mercado inmobiliario y de inversión.

Comparativa de dos gráficos donde el eje horizontal expresa en ambos la distancia en metros a lo largo del recorrido de la San Silvestre, comenzando en los aledaños del Bernabéu y terminando en el kilómetro 10 en las inmediaciones del estadio Teresa Rivero.

En el eje vertical, vemos en la primera gráfica (rosa) el precio €/m2 de cierre de operaciones en compraventa de viviendas; y en la segunda (azul), vemos el precio €/m2 de cierre de operaciones en alquiler.

En ambos casos, se puede pasar el puntero a lo largo de la gráfica continua para ir viendo cómo fluctúan los valores de cada gráfica. Además, visualizamos con línea discontinua los precios medios tanto en alquiler como en venta de cada microzona por la que va discurriendo la carrera y que dan valores más homogéneos y no tan dispares si fuésemos analizando edificio a edificio como es el caso de la gráfica continua.

Concha Espina – Serrano

La carrera arranca con el Santiago Bernabéu de testigo en la Plaza de los Sagrados Corazones y continúa con una subida de unos 500 metros por la calle Concha Espina, que llega a alcanzar una pendiente del 7%.

En nuestra San Silvestre inmobiliaria particular a través de REDs streetpulse, que permite conocer en tiempo real el conocimiento segmentado del mercado, vemos cómo en este inicio de carrera los precios de microzonas llevan un valor en venta de 5.500 €/m2, que se contrapone con un valor de alquiler relativamente bajo con respecto a la venta, entorno a los 11€/m2.

Estos datos nos llevan a los menores indicadores de rentabilidad en alquiler con una media 2,5% y al mayor esfuerzo de compra en años de alquiler de toda la San Silvestre. Parece que al comienzo de esta carrera es donde más duras se dan las condiciones para el inversor-comprador que no para el inquilino.

Al girar por la calle Serrano, se inician 3,5 kilómetros de bajada donde se puede disfrutar mejor de Madrid y de los ánimos del público.

En cuestiones inmobiliarias el que sigue disfrutando de mejor escenario es el inquilino. Y es que aunque las rentas de alquiler suben hasta casi 15 €/m2 y el precio de venta sufre un leve ascenso a 5.700 €/m2 de media, los resultados conllevan aumentos de rentabilidad no suficientemente óptimos para la inversión, con valores medios del 3,3% y un esfuerzo de compra en años de alquiler entorno a 30. Como hemos comentado, sigue siendo una situación positiva para vivir en alquiler.

Puerta Alcalá – Paseo del Prado

Aparece la Puerta de Alcalá y se desciende hasta Cibeles a la altura del km. 4,5 de carrera, con el edificio de Correos dando comienzo al Paseo del Prado y, probablemente, a los primeros síntomas de cansancio.

En la parte más emblemática de la carrera en cuanto a edificios y monumentos es donde se dan las mayores diferencias en cuestiones inmobiliarias.

Los precios de alquiler se sitúan entorno a 14 €/m2 y la venta entorno a los 3.700 €/m2. Analizando las microzonas hasta Atocha vemos que la rentabilidad aumenta hasta el 4,7%, un valor cercano al aconsejable para operaciones de compraventa, al igual que el ofrecido por el indicador esfuerzo de compra en años de alquiler que se va acomodando al inversor pero con un valor de 20, todavía positivo para vivir como inquilino.

Es, sin duda, el segmento o perfil del recorrido de la San Silvestre más diverso y complejo de analizar.

Atocha – Ciudad de Barcelona

Sobre el kilómetro seis de carrera tomamos Atocha y nos aguardan dos kilómetros de bajada por toda la Avenida Ciudad de Barcelona hasta su cruce con la M-30.

Es a esta altura de la carrera donde en términos inmobiliarios se llega a unpunto claro de inflexión. Mediante estudios de forma microlocalizada y microsegmentada se obtienen precios de alquiler sobre los 11€/m2 yprecios de venta con un valor medio entorno a los 2.350 €/m2,consiguiendo unos indicadores en rentabilidad y esfuerzo de compra en años de alquiler que empieza a ser aconsejado para el inversor, con valores que ya superan el 5,5% de rentabilidad en alquiler con respecto a la compra y un esfuerzo en años de 18.

Es aquí donde se producen valores considerados medios y ya aconsejados como relevantes en la ciudad de Madrid para la inversión en vivienda.

Avenida de la Albufera

Este último tramo es, sin duda, la parte más dura de la prueba, en pleno barrio de Vallecas y su fase final a lo largo de la Avenida de la Albufera, con una subida de casi un kilómetro, con desniveles de hasta el 4%.

Esta subida en nuestra San Silvestre inmobiliaria se hace mas llevadera para el inversor. Desde urbanDataAnalytics, uDA,  detectamos precios de alquiler con valores de 9 €/m2 y en venta de 1.350 €/m2, lo que nos conduce a unos indicadores definitivamente aconsejables para invertir.Rentabilidades superiores al 8% en alquiler y esfuerzo de compra en años de alquiler de 12.

En el punto de la prueba donde más se endurece físicamente es tambiéndonde encontramos valores mas que óptimos para el inversor inmobiliario. A partir de aquí sólo quedará un kilómetro por las calles de Vallecas hasta llegar a las inmediaciones del estadio Teresa Rivero.

En resumen, según va avanzando la carrera, la rentabilidad de forma general va aumentando, al contrario que el esfuerzo de compra en años de alquiler, el cual va disminuyendo siendo por ello la primera parte más ventajosa para el inquilino, llegando a un punto de inflexión inmobiliaria enAtocha, desde donde los indicadores de real estate se hacen más amables con el inversor hasta llegar a la parte final vallecana, donde se consiguen valores excelentes para la inversión en vivienda.

Fuente: Elmundo